カテゴリー別アーカイブ: ほんまでっか

芦屋の評判や都市伝説のたぐい、などなどのア・ラ・カルトをのせていきます。

1)芦屋ゆかりの有名人

2)街の不動産屋体験記 (本音の不動産用語辞典のつもり)

3)アラカルト

芦屋市管理職給与は全国一

芦屋マダムやん

芦屋大学の都市伝説

芦屋は外車だらけ

阪急より上?

パセオ芦屋消失

マンションの表札問題 | 街の不動産屋体験記

マンションの表札問題

よくみかける表札

いつのころからか住宅の顔であった表札を出さない家庭が増えましたね。

ストーカー犯罪などの増加が原因なのでしょうか、嘆かわしい限りですね。

とくにオートロックや防犯カメラ、さらに常駐管理人がいるような近代のマンションでも表札が無い家庭が増えています。

私は、必ずつけるべきだと思います。

 

マンションドア横の表札

表札は門柱や玄関ドア近く、ポスト近くに配置しているのが普通です。

なかには鉄線で作ったアルファベットのおしゃれな表示も見かけます。

陶板や七宝焼きで作られ、住む人の人柄が良く見えるようなものも有ります。

マンションなどが少ないころには、ちゃんとしたヒノキなどの板に彫刻した表札が多かったですよね。

谷崎潤一郎さんなら「谷崎」なんて、でも金本監督で「金本」のままだと、小学生のピンポンダッシュの餌食になるかも。

 

 

最近のプライバシー過保護、なんでも個人情報で過敏なのか・・・ふと疑問がわいてきます。

登記簿に記載された住戸なら、それを特定できる住居表示が公共性で必要なように、

居住世帯の代表者名の告知(姓だけでも)も社会性、郵便や訪問時の利便性などから99%必要だと思われます。

集合ポスト
名前が入る前の集合ポスト

最近訪れたマンションでは、各戸の玄関ドア上と集合ポストには、同じ書体できれいに印刷したものが設置されていて感心しました。

これは入居時から管理組合の方で入居時に支給されるシステムがとられているものと思います。

制作経費はかかりますが、入居者も自分で作らなくて済みますし、

マンションの統一感によるグレード維持にも通じます。

 

過激な私としては、表札掲示は各市町村の条例で制定すべきだと思います。

例外は届出すれば認められますが、守らなければ警告、罰金の対象になるなんてのはいかがでしょうか。

賛否はやまほどあるのでしょうが・・割りきれませんよね。

(つづく)

エレベータ無いの?|街の不動産屋体験記

エレベータ無いの?|街の不動産屋体験記

全国的に築年数が古いマンションや団地型マンションなどが老朽化するとともに、

お住まいの方たちも高齢化していますね。

5階建てのマンションにお住まいの高齢者は、病院に通うにも、選挙の投票所に行くにも

いちいち階段を自分の足で降りて、また5階まで昇らないと生活できません。

ましてご夫婦のどちらかが車椅子生活になるともう生活基盤自身が崩壊します。

高度成長やバブル期の青年が結婚し郊外に林立したマンションをローンを組んで買ったのですね。

コスト的に安くできるマンションは5階建て以下にします。エレベーターを設置しなくてすむからですね。

もちろん5F建てでも最近の条例や建築基準法ではエレベーター設置をしようとなっています。

しかし昭和58年以前の建物は5階建てでは6割くらいが設置されずに現在にいたっています。

 

芦屋市内でも管理組合で5階建てマンションに今からでもエレベーターをつけようとなりました。

もちろん住民が高齢化したため日常生活に不都合がでてきたからですね。

管理組合では大多数の賛成で設置と各戸の経済負担が決まったのです。

しかしなんと1Fの住民は全員が反対に回りました。

当然エレベーターをほとんど使わないからです。

でも決議されると応分の区分所有法でいう持分で負担が決定されます。

これはきっと大喧嘩に発展しますよね。

 

教訓は

・住む前には若い元気な気分でマンション契約しないこと。

・住んでからは区分所有法を良く理解した上で権利の対立が生まれないような「塩梅」(あんばい)な塩加減にすることです。

また大型機械設備は維持費がかかります。

たとえばエレベーター、エスカレーター、機械式駐車場や給水ポンプなどや受電設備の契約電力、耐震設備などですね。

エレベータ

最悪を考えておくことも大事ですね。

(追伸)中古マンションの場合、エレベーターがあるマンションは高層階ほど人気で高くなります。

エレベーターがない場合は、上ほど安くなるようですね。

ただ1階の場合は、部屋の前面に緩衝地帯がないようなところは、車騒音やセキュリティ上でも不人気になります。

 

引用

建築基準法には一般用エレベーターの設置義務規定はなくて、解釈で必要なのは6階以上です。

一般には非常用エレベーターとしての、建築基準法第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備(昇降機)第34条があります。、
「建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁及び開口部は、防火上支障がない構造でなければならない。高さ31メートルをこえる建築物(政令で定めるものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければならない」

建設省長寿社会対応住宅設計指針住備発第63号では
「6階以上の高層住宅にはエレベーターを設置するとともに、できる限り3~5階の中層住宅等にもエレベーターを設ける。」(平成7年6月に建設省)

 

物件の住居表示がおかしい | 街の不動産屋体験記

物件の住居表示がおかしい | 街の不動産屋体験記

中古マンションの物件概要の住居表示が町名や街区までしか開示いないのはなぜ?

 

ありますよね、よく。

インターネットやチラシでの物件概要で「所在地」が朝日ヶ丘町までしか表示されていないもの。

なぜ?

いじわる!

住居表示の無い物件案内
住居表示の無い物件案内

これは仲介業者さんは、顧客がちらしやネット情報を見て自分で物件を見に行くのを防ぎたいためのようです。

また過去からの業界の慣習でもありますね。

できるだけ来店やTELしてこられるように情報を小出しにしていますね。

 

お客にしては

①仲介業者さんにTELしたり、ネットで個人情報(名前、住所、電話番号、メールアドレスその他希望条件など)を知られたくありません。(プラバシーは極力非開示したい)

②仲介業者さんの説明より前に自分で、電話かけても欲しい物件かを知っておきたい。(自分のペースで)

ですよね。

 

いきなり不動産屋さんには問い合わせしなくて良い方法があります。

方法1)PCやスマホでインターネットでマンション名と芦屋市くらいのAND入力で検索をして住所を確認する。

方法2)複数業者の取り扱い物件かも知っておく。とくに公的な不動産ジャパンサイトで見ておく

方法3)Google Mapの左上入力欄に正式そうなマンション名とわかったところまでの住所を入力し、地図上に表示されるのを確認できれば、住所も住居表示がきちんと見えます。

方法4)これができればここにマンションを見に行けば良いのです。直接管理事務所に売り部屋の状況を聞いてみるのもOKでしょう。直接訪問はエチケット上禁止ですので、お守りくださいね。

方法5)さらには現地へ行かずに外観や周辺を下見することも、Google mapで人形マークのアイコンを周辺の道路上にドラッグアンドドロップすれば、外観→周辺画像が見えて、下見が机上や出先からできるんですよ(おすすめ)

方法6)このマンションでよければ、事前に確度高く購買意欲のある顧客からの相談なので・・・仲介業者と仲介料の値引き交渉もできるでしょう。

複数仲介業者にも声をかけて、コンセプトが一致したところから選びましょう。

 

(つづく)

 

住居表示の仕組みって? | 街の不動産屋体験記

住居表示の仕組み | 街の不動産屋体験記

 

郵便や小包を送るときに記入する住所(住居表示)は誰がいつ決めるかご存知ですか?

新築 マンションだと売り出し時点では所在地大原町1206番141号(地番)などと表記されています。

この地番は農地なども含めた全ての土地に付された番号ですね。

一般に住所は大原町12番34号のように「街区と番地」で構成されます。

 

したがって住居表示(住所)は、居住可能な段階になってから、

地元市町村がルールにしたがって決めるもので、

あくまで建物の入り口が確認できるようになってから指定されます。

 

番地は街区(ブロック)番号と住居表示(号)で構成されて、マンションなら大原町12番34号101となります。

101は部屋番号です。

したがって郵便はこの大原町12番34号101に届きます。

この番地のマンションや電柱には「大原町12-34」などと住居表示プレートが設置されます。

 

ところで住居表示(号)の決め方ですが、街区(番)とは道路で囲まれた一団の土地で、

この街区のなかで号が基準地点から、周辺道路の沿って「右回り」の順で番号が割り付けされます。

この基準点は都道府県や市町村によって独自に決められています。

たとえば東京都なら皇居の方向にある角を基準点にしていると聞きました。

おそらく大阪府は大阪城とかですね・・・

芦屋市に聞きましたら。芦屋市の基準地はJR芦屋駅だそうです。

各町内の街区でこの方向に近い角から1号、2号・・と15mピッチで右回りに採番しているようですね。

(芦屋市の住居表示ホームページ:http://www.city.ashiya.lg.jp/kensou/juukyohyouji2.htm )

昭和37年に「住居表示に関する法律」が制定され、土地の地番とは別に、家屋などに番号をつける制度が実施されました。この法律に基づき、昭和43年に「芦屋市住居表示に関する条例」が制定され、同年5月から市街地の住居表示を順次行なっています。

 

住居表示プレート

 

 

 

IDコンテンツって? | 街の不動産屋体験記

IDコンテンツって? | 街の不動産屋体験記

以前、世田谷マンションスタイルってサイト(現在文字化けの修復中ですが)を手がけたときに、作った造語です。

ID=Identification  コンテンツ=情報 の意味です。

マンションの住居表示を数字列のみで表したいと、「郵便番号+丁目+番地」の数字列で表記させました。

例えば芦屋市役所なら

住所:〒659-8501 兵庫県芦屋市精道町7番6号 です。

これを数字列では659-8501-7-6 となります。

マンション画像や情報の引き出しファイル名にこの数字列を使えば、画像や情報が多いサイト設計には便利で効率もアップします。

たとえばルナホール(芦屋市民センター)の場合なら

住所表示はですので

659-0068-8-24が数字列です。

①ルナホールの案内ページなら→659-0068-8-24.html で作ります。

②これに使うメイン写真は→659-0068-8-24.jpgや659-0068-8-24.gif

③PDF資料やppt 資料なら659-0068-8-24.pdfや659-0068-8-24.pptです。

これらのファイルをすべて一つのホルダー「id-contents」に収納することで、リンクや検索が簡素化できました。

Googleマップを見る

最近の朗報ではGoogle Mapで検索エリアでこのIDコンテンツを入力すると、マンション名は入れないでも、位置表示ができるようになっています。

昔ならの住所入力やマンション名称などの入力が必要でした。

このような数字列入力、名称入力、住所入力などの複数の方法があって大変便利です。

一度Google mapで試してみてはいかがでしょう。

 

 

 

 

住宅ローン滞納 | 街の不動産屋体験記

住宅ローン滞納 | 街の不動産屋体験記

マンション購入する場合には、

ほとんどの方が銀行に住宅ローンを申し込みます。

毎月天引きで、平穏無事に自動引き落としされている間はいいのですが・・・

 

会社の倒産や、病気による長期入院など

不慮の事故などがあれば、収入の激減や出費がかさんで

月々支払っていた住宅ローンが支払えなくなります。

滞納は2回までは銀行は待ってくれますが、

それを超えると大変です。

結局自宅を売り渡して銀行ローン一括返済するか、

自宅を銀行に差し押さえられて保証会社が競売にかけるか

となります。

 

本来はここに至るまで、すなわち滞納が生じたときはすみやかに

今後、延滞をクリアーして、毎月で払いきれるかを冷静に見極める必要があります。

いずれにしても絶対に、銀行のローン担当者に相談すべきですね。

そうそう、その前に大事なことは、率直に奥さんに相談すべきですよ。

 

もしこの重要性に気づかずに住宅ローンを滞納したままで放置しておくと

銀行から、確認のための通知が送られてきます。

このあたりの滞納後のいやな流れをわかりやすく書いたサイトがあります。

住宅ローン滞納後、金融機関から届く通知表一覧。最悪シナリオを避けるには?

第1段階 代位弁済予告通知が来る(滞納後3~6ヶ月以内に届く)

 金融機関の保証会社と購入時に結んだ保証委託契約により、「万一、住宅ローンを返済できなくなった場合、あなたに代わって(代位)この保証会社が金融機関に住宅ローンの残金を全額立て替え(弁済)て支払う」ことの通告です。

 

この段階が最後通告です。すぐ待ってもらえるか銀行に電話して対応しましょう。

もしくは弁護士さんに相談しましょう。

 

第2段階 期限の利益の喪失通知が来る(滞納後3~6ヶ月後に届く)

銀行はあなたからの支払いに見切りを付け、保証会社へ支払いの請求をします。

もう銀行ローンは取り消されたことになります。

 

期限の利益とは要は銀行ローンのことですね。

一括返済しないと競売にかけて叩き売られます。

銀行は焦げ付き債権の計上とそれに対応した自己資本の積みあげを金融庁から日常的に命令されているので、要注意債権として早く処理してしまいたいのですね。

 

第3段階 代位弁済通知が来る(「期限の利益の喪失通知」が来てから数日中に届く)

保証会社があなたに代わってローン残金を全額銀行に支払ったこと、

債権者が金融機関から保証会社に変わったこと、

このまま一括で支払わないと不動産を競売にかけることなどの通知です。

このあたりからは法的な手続きや手順上行っているだけですね。

 

第4段階 担保不動産競売開始決定通知(代位弁済通知後1ヶ月程度で届く)

ローン残金+遅延損害金を一括で支払うことができないので、保証会社は裁判所に競売実行の申し立てをします

やがて、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。この通知は、「あなたの住宅を競売にかけます」というものです。

この通知がくるのと同時期に登記簿には差押登記がされますので、自由に売却することができなくなります。また競売情報がネット公示されます。

第5段階 競売後処理

落札金額は通常市場価格の6-7割程度と安いです。

債権者(保証会社)へ支払うべき残った金額がある場合は、通常は一括払いですが、保証会社によっては分割で支払うことも可能なので相談できます。

それでも支払いが困難な場合は、自己破産などの債務整理をすることになります。

これが住宅ローンを滞納してから競売にかけられ、家を失うまでの流れです。

ここに至る前に、銀行とも相談しながら、自分で任意売却して市場価格に近く売却することもおすすめです。

 

※また、住宅ローンの種類で特約付きのももおすすめです。

いわゆる

8大疾病保障付住宅ローン特約は実在しています。

今後は交通・火災事故・地震・津波また離婚や会社解雇などにも対応できる保険付きの住宅ローンがあればいいですよね。

(つづく)

 

間取りの略号 | 街の不動産屋体験記

間取りの略号 | 街の不動産屋体験記

わかりにくい間取りの略号例

マンション案内でよくみる間取りの略記号がありますよね、

 

LDKとかRとか

改めてまとめてみました。

まず基本公式です

3LDK

・数字3=ベッドルーム(居室)の数

・L=living

・D=dining

・K=kichen

です。

3SLDKの「S 」は

・S=serviceroom、strageの略です。いわゆる納戸など

 

いわゆるワンルーム系略号は

1R=one room 文字通り一部屋の意、all in one packですよね

1K=ワンケーでキッチンと仕切られています。

それにしても日本って本当に外来語的用語が多いですね。

 

最近のDaigo語ならLDK=Loveでkiss?

 

以上

 

不動産屋の選び方 | 街の不動産屋体験記

不動産屋の選び方 | 街の不動産屋体験記

 

よくある広報で「不動産屋さんとは一生のつきあいなので、

信頼できる企業を選んでくださ~い」とありますが。

これは少し違います。

なぜならマンションの購入は何回も頻繁にはしません。

つぎに売りに出したり、買い替えなどは10年程度先のことで、

そのときには今回の不動産屋さんはもういないでしょうから。

一回きりのつきあいです。

 

さて、中古マンション物件を探す場合です。

思いつくままに不動産屋さんの選び方を参考までに、羅列してみました。

1.本来はまずネットで仲介物件さがしから、できない方は最寄の不動産屋から決める

基本、ネットに出ている物件は、ほとんど他の不動産屋さんでも扱えます。

不動産情報を流通共有させて、取引の迅速化を図っている、不動産業界でいう、REINS(東日本や近畿レインズ)という制度がありますので、広くどの不動産屋さんでも仲介することができます。

 

2.希望条件を設定しておく

・希望地域(駅徒歩15分以内とか)

・広さや間取り(3LDK以上とか)

・価格(物件3000万±200万とか)

の三つをまず最低限設定してくださいね。

3.趣味やこだわりの整理

・学区

・海手か山手か市街地か

・庭付きや車庫付き

 

4.予算

必要資金調達の試算は必須(自己資金や贈与額、銀行ローン可能額)

 

5.中古マンション物件の場合は

・仲介専門会社がいいでしょう。

とくに転勤など知らない土地の場合は全国ネットの会社がいいです。

いわゆる財閥銀行系列や電鉄系列が安心です。

住友不動産販売、三井のリハウス、野村不動産など、

また東急リバブルや阪急不動産などありますよね。

・スマホ世代にはネットを活用した仲介会社がいいですね。

とくに仲介手数料サービスなどや有利な提携銀行ローンがあるなら。

・デベロッパーの大京や長谷工などのブランドマンションをお探しならグループの

物件情報を持つ同ブランド系列の仲介企業が得意でしょう。

なお

・賃貸専門系は賃貸住宅が得意です。

・フランチャイズ系の街の不動産屋さんは賃貸住宅や土地が得意です。

 

6.あとは担当者の質や店舗や雰囲気の明るさから決めます。

営業年数はあまり関係ありませんね。

接客品質、交付取引文書の品質やトラブル時企業体力などが優先されるべきですね。

重要事項説明で物件のもつ不利な項目や文書にできない負の情報なども

きちんと話してくれることも好感が持てますよね。

御参考までに、

こんな情報が有りました。

仲介手数料の聖域がオープンになりつつあります。

もっと早く政府が規制緩和や指導すべきなのに。

仲介手数料サービス事例
仲介手数料サービス事例

 

つづく

 

 

報酬形態 | 街の不動産屋体験記

報酬形態 | 街の不動産屋体験記

 

街の不動産屋さんの主な収益源は土地、建物について

1.売り物件業務

2.賃貸物件業務

の二つです。

それぞれに売主さんの側に立つのが「元付業者」と称し、また買主の側に立つのが「客付業者」と呼んでいます。

この両業者に関して報酬形態が区分されます。

宅建業界でこの形態は以下のようになりますね。。

1.1 分かれ

文字通り元付業者と客付け業者の得る報酬が引き分けすなわち同じのケースです。

取引成立と物件引渡しが終わると、

元付け業者は、売主より物件価額の3%+6万円を受領する。

客付け業者は、買主より物件価額の3%+6万円を受領する。

この形態(パターン)を分かれといいます。

売主が売り依頼した元付け業者と、買主さんにこの物件を紹介した客付け業者さんが

それぞれ報酬を得るようになっています。

この形態が基本の物件仲介のパターンですね。

報酬額は例えば3000万のマンションのケースなら元付け業者は売主から3%+6万円、

96万円をいただきます。

また客付け業者は買主から同上の報酬を得ます。

これは法律で許された最大限どの報酬額で、

これ以上の報酬を売るのは国交省管轄の宅建業法違反となります。

したがってこの報酬額を業者と顧客間で交渉して決めるのが、

法的精神で期待されている取引です。

現実には業者は売買契約書に最大報酬額を記載したもので提示することが多いようで

消費者にとっては不利な取引と言えますね。

 

最近の先進的なコンプライアンスを守る企業では

①報酬は30%引きにしていますとかの自由競争サービス(WILL不動産社など)

②買主側(消費者側)かどちらか側にのみ立つサービス(SONY不動産社など)

③売主と買主という利益が対立する両者のサービスはできない。(USAの業界など)

 

利益相反型といわれ、犯人と被害者双方の弁護をやるようなものではないのでしょうか。

売主側と買主側は完全な別企業にするなどして避けてほしいものです。

後述しますが、このような両者から報酬を得る形態を

業界では「両手」と言って、これを目指しています。

営利企業としては、法的にも問題ないし当然ですが、社会通念上はおかしいとされてもふしぎはないです。

これは先ほどの300万円の物件だと、両手ならそれぞれ最大96万円もらうと192万にもなっているのです。

ことばがきついかも知れませんが「濡れ手に粟」状態ですよね。

 

1.2 「両手」

宅地建物取引業協会などの資料では、とくに「両手」は定義されていません。

これは当たり前のことなので記載していないのか、または批判の種になってはということなのでしょうか。

最近ではSONY不動産などが両手取引はしないことを詠っていますね。

以下引用

 

2014年12月1日 (月)

ソニー不動産が仕掛ける新常識 仲介手数料も「かかった分だけ」

相場より高く売ってくれて、仲介手数料も安い!?ソニー不動産が仕掛ける不動産の新常識(写真:iStock / thinkstock)

厳格な公平性を追求し、必要な情報はすべてオープンに。
両手取引を行わない

「不動産取引が分かりづらい理由として“情報の非対称性”があると言われています。
お客さんは、不動産を売ったり買ったりするのは一生に1回…あっ ても数回です。
おのずと業者の持っている知識や情報と、顧客の情報量にギャップが存在します。
そのため、どうしても、業者側の業績や利益に寄った取引が行 われがちです」と
風戸さんは指摘する。

ソニー不動産では顧客の利益を優先するために、
(1)過去の取引事例など顧客の判断に役立つ情報をすべてオープンにすること、
(2)「両手取引」を行わないことをポリシーとしている。

(1)は、通常は不動産業者しか知ることができない過去の成約事例などのデータベースを
開示するもの。例えば、ある地域のマンションの取引事例が過去30件あったとしたら、
業者に都合のよい事例10件だけを見せるのではなく、すべて開示するなどだ。

(2)の「両手取引」というのは、売主・買主両方に対して、
同一の不動産会社がお手伝いすることをいう。
一方「片手取引」とは、売主あるいは買主の 片方に不動産会社が専属的に付く取引をいう。

 不動産先進国といわれる米国などでは、片手取引が標準となっている。片手取引では、
売主あるいは、買主の利益 を最大に考えて担当者(ソニー不動産ではエージェントと呼ぶ)
が交渉を進めることができるため公平性が担保されるのだという。

(引用はここまで)

 

1.3 「当方払わない」

元付け業者が売主である場合、たとえばデベロッパーや建売業者などのケースですね。

客付け業者が買主より3%+6万円以内を報酬として得る場合です。

 

1.4 「当方片手負担」

元付け業者が売主である場合です。

元付け業者が負担して客付け業者に3%+6万円以内を払います。

したがって客付け業者は元付け業者と買主のそれぞれから3%+6万円の両手相当を報酬として得られます。

 

1.5 「代理負担折半」

元付け業者が代理契約である場合が考えられます。

元付け業者は、売主より6%+12万円以内を受領し、そのうち客付け業者に3%+6万円以内を払う形態です。

この場合はもちろん客付け業者は買主より報酬できないこととなります。

 

当然ですが、この取引形態は元付け業者側があらかじめ決めることになります。

 

2.賃貸物件(つづく)

 

 

 

 

 

 

 

 

総戸数の意味 | 街の不動産屋体験記

総戸数 | 街の不動産屋体験記

 

マンションを買うときに、総戸数は気になりませんか?

結構気にするべきなんです。

なぜか

まずマンション価値とは売りたい時には、適正な価格ですぐに売れるかだと思います。

ということは

①希少的価値(空きを待たれているようなマンション)があって

②駅から近い(買っても、得りたい時に売りやすい徒歩10分以内)こと

なんだと思います。

ではマンションの総戸数はどれくらいがいいのか

 

③総戸数が20戸未満は避けるべし、

将来のマンション価値が下がりやすい。

維持管理分担戸数が少ないと地震や火災などで共有部分がもし壊れると、

少ない戸数では分担が困難なため

また修復負担に耐えれない住戸やなんでも反対住戸が出てきたときにその費用を吸収しきれない。

ので長い目で見ると、管理が行き届かずに老朽化しやすいでしょう。

 

④総戸数が100戸超は売却しにくい

同時期に、たとえば築15年、築35年などになると、売却したい住戸が重なるように出現する。

この時には、経済原則で競争が発生し、買い手は様子を見る。

時間だけ経過して価格は下がる。

大規模マンションは購入時には子育て世代が同時期に生活するので、活発で希望もある。

しかし定年世代(丁度ローンが30年や35年経ったころ)になるとそうは行かないでしょうね。

早く売りたいのに、売れないのはつらいですよ。

 

少し割り切った考え方ですがあくまで私見ですので。