不動産屋の選び方 | 街の不動産屋体験記

 

よくある広報で「不動産屋さんとは一生のつきあいなので、

信頼できる企業を選んでくださ～い」とありますが。

これは少し違います。

なぜならマンションの購入は何回も頻繁にはしません。

つぎに売りに出したり、買い替えなどは10年程度先のことで、

そのときには今回の不動産屋さんはもういないでしょうから。

一回きりのつきあいです。

 

さて、中古マンション物件を探す場合です。

思いつくままに不動産屋さんの選び方を参考までに、羅列してみました。

１．本来はまずネットで仲介物件さがしから、できない方は最寄の不動産屋から決める

基本、ネットに出ている物件は、ほとんど他の不動産屋さんでも扱えます。

不動産情報を流通共有させて、取引の迅速化を図っている、不動産業界でいう、REINS（東日本や近畿レインズ）という制度がありますので、広くどの不動産屋さんでも仲介することができます。

 

２．希望条件を設定しておく

・希望地域（駅徒歩15分以内とか）

・広さや間取り（３LDK以上とか）

・価格（物件3000万±200万とか）

の三つをまず最低限設定してくださいね。

３．趣味やこだわりの整理

・学区

・海手か山手か市街地か

・庭付きや車庫付き

 

４．予算

必要資金調達の試算は必須（自己資金や贈与額、銀行ローン可能額）

 

５．中古マンション物件の場合は

・仲介専門会社がいいでしょう。

とくに転勤など知らない土地の場合は全国ネットの会社がいいです。

いわゆる財閥銀行系列や電鉄系列が安心です。

住友不動産販売、三井のリハウス、野村不動産など、

また東急リバブルや阪急不動産などありますよね。

・スマホ世代にはネットを活用した仲介会社がいいですね。

とくに仲介手数料サービスなどや有利な提携銀行ローンがあるなら。

・デベロッパーの大京や長谷工などのブランドマンションをお探しならグループの

物件情報を持つ同ブランド系列の仲介企業が得意でしょう。

なお

・賃貸専門系は賃貸住宅が得意です。

・フランチャイズ系の街の不動産屋さんは賃貸住宅や土地が得意です。

 

６．あとは担当者の質や店舗や雰囲気の明るさから決めます。

営業年数はあまり関係ありませんね。

接客品質、交付取引文書の品質やトラブル時企業体力などが優先されるべきですね。

重要事項説明で物件のもつ不利な項目や文書にできない負の情報なども

きちんと話してくれることも好感が持てますよね。

御参考までに、

こんな情報が有りました。

仲介手数料の聖域がオープンになりつつあります。

もっと早く政府が規制緩和や指導すべきなのに。

 

つづく

 

 

報酬形態 | 街の不動産屋体験記

 

街の不動産屋さんの主な収益源は土地、建物について

１．売り物件業務

２．賃貸物件業務

の二つです。

それぞれに売主さんの側に立つのが「元付業者」と称し、また買主の側に立つのが「客付業者」と呼んでいます。

この両業者に関して報酬形態が区分されます。

宅建業界でこの形態は以下のようになりますね。。

１．１　分かれ

文字通り元付業者と客付け業者の得る報酬が引き分けすなわち同じのケースです。

取引成立と物件引渡しが終わると、

・元付け業者は、売主より物件価額の3%+6万円を受領する。

・客付け業者は、買主より物件価額の3%+6万円を受領する。

この形態（パターン）を分かれといいます。

売主が売り依頼した元付け業者と、買主さんにこの物件を紹介した客付け業者さんが

それぞれ報酬を得るようになっています。

この形態が基本の物件仲介のパターンですね。

報酬額は例えば3000万のマンションのケースなら元付け業者は売主から3％+6万円、

96万円をいただきます。

また客付け業者は買主から同上の報酬を得ます。

これは法律で許された最大限度の報酬額で、

これ以上の報酬を売るのは国交省管轄の宅建業法違反となります。

したがってこの報酬額を業者と顧客間で交渉して決めるのが、

法的精神で期待されている取引です。

現実には業者は売買契約書に最大報酬額を記載したもので提示することが多いようで

消費者にとっては不利な取引と言えますね。

 

最近の先進的なコンプライアンスを守る企業では

①報酬は３０％引きにしていますとかの自由競争サービス（WILL不動産社など）

②買主側（消費者側）かどちらか側にのみ立つサービス（SONY不動産社など）

③売主と買主という利益が対立する両者のサービスはできない。（USAの業界など）

 

利益相反型といわれ、犯人と被害者双方の弁護をやるようなものではないのでしょうか。

売主側と買主側は完全な別企業にするなどして避けてほしいものです。

後述しますが、このような両者から報酬を得る形態を

業界では「両手」と言って、これを目指しています。

営利企業としては、法的にも問題ないし当然ですが、社会通念上はおかしいとされてもふしぎはないです。

これは先ほどの300万円の物件だと、両手ならそれぞれ最大96万円もらうと192万にもなっているのです。

ことばがきついかも知れませんが「濡れ手に粟」状態ですよね。

 

１．２　「両手」

宅地建物取引業協会などの資料では、とくに「両手」は定義されていません。

これは当たり前のことなので記載していないのか、または批判の種になってはということなのでしょうか。

最近ではSONY不動産などが両手取引はしないことを詠っていますね。

 

１．３　「当方払わない」

元付け業者が売主である場合、たとえばデベロッパーや建売業者などのケースですね。

客付け業者が買主より3％+6万円以内を報酬として得る場合です。

 

１．４　「当方片手負担」

元付け業者が売主である場合です。

元付け業者が負担して客付け業者に3％+6万円以内を払います。

したがって客付け業者は元付け業者と買主のそれぞれから3％+6万円の両手相当を報酬として得られます。

 

１．５　「代理負担折半」

元付け業者が代理契約である場合が考えられます。

元付け業者は、売主より６％＋12万円以内を受領し、そのうち客付け業者に３％＋6万円以内を払う形態です。

この場合はもちろん客付け業者は買主より報酬できないこととなります。

 

当然ですが、この取引形態は元付け業者側があらかじめ決めることになります。

 

２．賃貸物件（つづく）

 

 

 

 

 

 

 

 

総戸数 | 街の不動産屋体験記

 

マンションを買うときに、総戸数は気になりませんか？

結構気にするべきなんです。

なぜか

まずマンション価値とは売りたい時には、適正な価格ですぐに売れるかだと思います。

ということは

①希少的価値（空きを待たれているようなマンション）があって

②駅から近い（買っても、得りたい時に売りやすい徒歩10分以内）こと

なんだと思います。

ではマンションの総戸数はどれくらいがいいのか

 

③総戸数が２０戸未満は避けるべし、

将来のマンション価値が下がりやすい。

維持管理分担戸数が少ないと地震や火災などで共有部分がもし壊れると、

少ない戸数では分担が困難なため

また修復負担に耐えれない住戸やなんでも反対住戸が出てきたときにその費用を吸収しきれない。

ので長い目で見ると、管理が行き届かずに老朽化しやすいでしょう。

 

④総戸数が１００戸超は売却しにくい

同時期に、たとえば築１５年、築３５年などになると、売却したい住戸が重なるように出現する。

この時には、経済原則で競争が発生し、買い手は様子を見る。

時間だけ経過して価格は下がる。

大規模マンションは購入時には子育て世代が同時期に生活するので、活発で希望もある。

しかし定年世代（丁度ローンが３０年や３５年経ったころ）になるとそうは行かないでしょうね。

早く売りたいのに、売れないのはつらいですよ。

 

少し割り切った考え方ですがあくまで私見ですので。

 

 

 

月極駐車場 | 街の不動産屋体験記

 

１）コインパーキング

街中に良く見かけるTIMESなどのコインパーキングがあります。

芦屋市内でも良く見かけるのは、

この間までお屋敷だった土地が、

いつのまにか無人家屋となって

更地になって、

以前の風景がどんな風だったのかな～

と感じますよね。

諸行無常～

やはり経済的合理性で進んでいますね。

 

まず所有者が家屋と土地を売却→デベロッパーや中間業者が買取り→

建設主確定までの期間の有効利用のため→コインパーキング業者に運用委託

→コインパーキングとして運用→マンション用地やオフィスビル用地として売却

→マンションや商業ビル建設

となるようです。

 

２）収入

街中の月極（つきぎめ）駐車場は、仮の姿なんですね。

この仮の姿が続いている土地は、たとえば前面道路が狭かったり、人通りが少ないなどで

用途価値が小さいので、駐車場生活から抜け出せないのでしょうね。

でも10台も停車できれば、

月収入2万円×20台＝40万円、

年間480万円×20年＝20年で

9,600万円になります。

結構ですね、もし

賃貸ハウスにすれば10軒分×賃料月10万×12ヶ月＝1200万円の売り上げですね。

賃貸40年として48,000万円が見込めます。

建築諸費用を引いて、いくら・・？

 

３）駐車場仲介は不動産屋の特権ではない

この駐車場を人に紹介して礼金を得るサービスをするのには、宅建業法などの制約を受けません。

電話一本で、どなたでもできるのです。

もちろん自分の土地で駐車場を運営しても同様自由ですね。

代金の名目は礼金や敷金また車庫証明料などがあります。

 

不動産業者に対する規制は昔のバブル時代よりもっと前に手数料請求が青天井だった弊害があったこともあり、

あくまで土地家屋の売買時の仲介手数料が簡易計算で最大で売買額×3%＋6万円と法規制されています。

ちなみに賃貸時の手数料は貸し手と借りての両方から最大1か月分だけと決められています。

ただ宅建協会員などでの慣習で広告料の名目で1か月分をとることがほとんどです。

ましてや駐車場利用の仲介業務は取引金額も小口なので、法的な条文はありません。

不動産屋さんに行けば、駐車場も扱っていますが、決して独占的な事業ではありません。

 

最近は、これら小さな駐車場オーナーのために全国的な駐車場ポータルサイトや貸主と借主のマッチングサイトもあります。

情報掲載料金はもちろん無料の場合もあるようですね。

 

※許認可などの詳細確認は各県の建設指導課などに問い合わせればいいでしょう。