総戸数 | 街の不動産屋体験記

マンションを買うときに、総戸数は気になりませんか？

結構気にするべきなんです。

なぜか

まずマンション価値とは売りたい時には、適正な価格ですぐに売れるかだと思います。

ということは

①希少的価値（空きを待たれているようなマンション）があって

②駅から近い（買っても、得りたい時に売りやすい徒歩10分以内）こと

なんだと思います。

ではマンションの総戸数はどれくらいがいいのか

③総戸数が２０戸未満は避けるべし、

将来のマンション価値が下がりやすい。

維持管理分担戸数が少ないと地震や火災などで共有部分がもし壊れると、

少ない戸数では分担が困難なため

また修復負担に耐えれない住戸やなんでも反対住戸が出てきたときにその費用を吸収しきれない。

ので長い目で見ると、管理が行き届かずに老朽化しやすいでしょう。

④総戸数が１００戸超は売却しにくい

同時期に、たとえば築１５年、築３５年などになると、売却したい住戸が重なるように出現する。

この時には、経済原則で競争が発生し、買い手は様子を見る。

時間だけ経過して価格は下がる。

大規模マンションは購入時には子育て世代が同時期に生活するので、活発で希望もある。

しかし定年世代（丁度ローンが３０年や３５年経ったころ）になるとそうは行かないでしょうね。

早く売りたいのに、売れないのはつらいですよ。

少し割り切った考え方ですがあくまで私見ですので。

月極駐車場 | 街の不動産屋体験記

１）コインパーキング

街中に良く見かけるTIMESなどのコインパーキングがあります。

芦屋市内でも良く見かけるのは、

この間までお屋敷だった土地が、

いつのまにか無人家屋となって

更地になって、

以前の風景がどんな風だったのかな～

と感じますよね。

諸行無常～

やはり経済的合理性で進んでいますね。

まず所有者が家屋と土地を売却→デベロッパーや中間業者が買取り→

建設主確定までの期間の有効利用のため→コインパーキング業者に運用委託

→コインパーキングとして運用→マンション用地やオフィスビル用地として売却

→マンションや商業ビル建設

となるようです。

２）収入

街中の月極（つきぎめ）駐車場は、仮の姿なんですね。

この仮の姿が続いている土地は、たとえば前面道路が狭かったり、人通りが少ないなどで

用途価値が小さいので、駐車場生活から抜け出せないのでしょうね。

でも10台も停車できれば、

月収入2万円×20台＝40万円、

年間480万円×20年＝20年で

9,600万円になります。

結構ですね、もし

賃貸ハウスにすれば10軒分×賃料月10万×12ヶ月＝1200万円の売り上げですね。

賃貸40年として48,000万円が見込めます。

建築諸費用を引いて、いくら・・？

３）駐車場仲介は不動産屋の特権ではない

この駐車場を人に紹介して礼金を得るサービスをするのには、宅建業法などの制約を受けません。

電話一本で、どなたでもできるのです。

もちろん自分の土地で駐車場を運営しても同様自由ですね。

代金の名目は礼金や敷金また車庫証明料などがあります。

不動産業者に対する規制は昔のバブル時代よりもっと前に手数料請求が青天井だった弊害があったこともあり、

あくまで土地家屋の売買時の仲介手数料が簡易計算で最大で売買額×3%＋6万円と法規制されています。

ちなみに賃貸時の手数料は貸し手と借りての両方から最大1か月分だけと決められています。

ただ宅建協会員などでの慣習で広告料の名目で1か月分をとることがほとんどです。

ましてや駐車場利用の仲介業務は取引金額も小口なので、法的な条文はありません。

不動産屋さんに行けば、駐車場も扱っていますが、決して独占的な事業ではありません。

最近は、これら小さな駐車場オーナーのために全国的な駐車場ポータルサイトや貸主と借主のマッチングサイトもあります。

情報掲載料金はもちろん無料の場合もあるようですね。

※許認可などの詳細確認は各県の建設指導課などに問い合わせればいいでしょう。

困ったGoogle Map | 街の不動産屋体験記

Google　Mapは素晴らしいですね。

とくにStreet viewは、物件の住所やマンション名が分かっていれば、

物件の外観や周辺環境などがPCやスマホで確認できます。

またマンション名が分かればGoogleMapで検索欄に

「芦屋市　凸凹マンション」と入力さえすれば

その住所番地と地図内ロケーションが明示されます。

PC画面でストリートビューに切り替えれば、

周辺からのマンション外観や

ロケーション環境がばっちり確認できます。

街の不動産屋とすれば物件の番地がわからないように広告すれば、

お客様は自分ひとりでは見に行けません。

自社単独で案内をできるので仲介成約のチャンスだったのです。

ところがこれが簡単にストリートビューできるんなら、

不動産屋さんにしつこく「ご予算は」「今のご自宅は」「お勤めは」「ご家族は」「いつごろお引越し」

なども聞かれなくてすみますよね。

これからはお客がストリートビューで事前確認の絞込みをして、

自分の足と眼でリアルな物件周辺を確認でき、

マンションに管理事務所があれば、売りだし中の部屋情報などを聞いてみるることもできるでしょう。

顧客は、物件の概要を、マイペースで掌握できます。

あとは複数の仲介可能な業者の中から好条件を引き出すことも自在になるかも知れませんね。

Google Mapは素晴らしいですね。

最近はストリートビュー撮影車両が結構狭い道路まで入り込んで

360度の高精細カメラで撮影しており、頻度も１・２年で更新巡回している感じですね。

公道から普通の人間の眼の高さで見れるマンションや住居部分は

プライバシーの侵害にはならないでしょう。

平常の通行時の景観ですから。

もちろん、ビューに写りこんだ個人の顔や車両の番号はぼかし処理されています。

でも結構、プライバシー侵害よりは公益の用途に活用されているとも思われます。

消費者目線ではグーですよ！

不動産屋さんも智恵を出して、自社のビジネスモデルの構築がないと淘汰されそうですよね。

国を挙げて、業界団体挙げて抵抗しても、Google=米国＝米軍　ですから無理でしょう。

今Googleと喧嘩できるのはRed Chinaくらいでしょうね。

写真がストリートビューになるまで

マンション撮影基準｜マンション

当方がマンションの撮影をする際に守っていることを書いています。

１）サイトの目的

サイト名は『芦屋マンションスタイル』です。

ＵＲＬはhttps://www.necture.jp/mansion-style/ashiya/

マンション購入消費者の利便になるよう、かつニュートラルな立場で便利情報を発信しています。

サイトは直接マンションの販売や仲介業務などは実施していません。

デジカメ普及のころから始めた道楽？ですね。

２）運営

制作はネクチャードットコム(https://www.necture.jp/)

連絡先はsuzuki@necture.jp

３）ルール

・撮影地点

プライバシー侵害にならないように、撮影地点はマンションの外、道路などの公有地からを基本にしており、

私有地（専用地）には立ち入らない、

ただしパブリック用スペースで、全景が見やすいところはそこから撮影することがあります。

・撮影

極力正面の全景をとります。ただし画面に個人や車が入ったときはが画像処理で個人や自家用車番号などがわからないように画像処理するようにしています。

正面からの撮影が困難な時は、全体が見える側から撮るようにしています。

掲載内容に不都合がありましたら、極力対応するようにしています。

機材はデジカメとスマホが中心でレンズは魚眼などのパースペクティブ可なものを使います。

画像処理はトリミング、明暗などが基本で、修正加工は行いません。

・サイト掲載

基本は芦屋マンションスタイルサイトのみに掲載いたします。

著作権は原則こちらで保有するものとしています。

・苦情対応

掲載画像について削除などの正当事由がある依頼があれば、訂正や削除に応じています。

・マンションデータ

マンション名や住所表示は不動産登記簿や業界情報などにしたがって正しく表記するようにしています。

過去の物件データに関しては、踏査時のデータ、売り出し時に公開されたチラシ情報やサイトでの売り出し情報から得る事を基本としており、情報提供元を記載するようにしています。

また、基本的にマンション物件のネガティブなデータや口コミは表示しないようにしております。

（つづく）